第146章 画大饼
第146章画大饼
都不需要金尚怎么劝说，梅应年自然能看清楚其中的利弊关系。
即便如此，金尚还是从多个角度，解释了一下文旅地产和影视院线等结合的好处。
几分钟后，金尚总结道：
“不管是住宅市场，还是商业地产，本质其实是一样的，资本运作，滚雪球。不管是地方政府，银行，开发商还是合作商户，炒房客，都是一条绳上的蚂蚱，谁要是觉得自己能甩开其它环节，自己吃独食，那就玩不下去了。”
这个世界上，像房地产这样，同时兼具使用和投资双重属性的领域，并不是很多。
而且，这一行的产业链很长很长。
不论在哪个国家，哪个时代，房地产都是可以作为经济支柱的存在。
但是，如果只有这一根支柱，那就很危险了。
见金尚说得差不多了，梅应年才微不可查地点点头：
“我手下的顾问们，也觉得这个，可以做。就是……你说的这个影视城，具体是怎么个想法……”
“在回答之前，我想问二舅一个问题，将来的地产开发，准备以什么样的模式来进行……”
迎着对方不解的注视目光，金尚继续解释道，
“是买下一块地皮的开发权，建大型购物中心，写字楼和公寓住宅，或租或卖，回收资金，再进行下一地块开发，一直这么滚雪球？”
“有什么不对，开发商不都是这么玩的？一直如此，貌似也玩不出花样来。”
“太被动了！”
金尚失望地摇摇头，然后不解地反问道，
“一直如此，就对吗？如果只考虑不动产的实际使用价值，也就罢了，问题是，房地产本身的金融属性，怎么开发？”
见对方还没反应过来，金尚直截了当地说道：
“就拿炒股为例，如果我偷偷买了一只股票，或者一个题材的数只知名股票，想要将价格拉起来，吸引散户来接盘，怎么做？”
梅应年下意识地答道：
“暂且不提一些专业的交易手法，总的来说，无外乎在财报上耍小花招，玩点数字游戏，或者通过各种渠道放出利好消息，蹭一蹭热点，韭菜嘛，听风就是雨，正好高价卖给他们……”
“房地产，不可以这么操作吗？”
“可以是可以，但是……对了，阿尚在大学里，学的城市规划，算是半个内行，有些丑话，我就直接说了……”
梅应年将杯中茶一饮而尽，梅文辉起身帮忙换了一杯新的，又长舒了一口气，才说到，
“京城里，还算好的，地方城市的规划，每一个领导上台，第一件事，基本都是在地图上画个圈，搞一个什么开发区，新区，新城之类的，公交地铁，学区划片，院校搬迁，大厂入驻等等，说白了，全都是为了将原本不值钱的土地卖个高价……”
不管是这个规划，还是那个规划，都需要钱，才能推进，所以，万事开头第一件事，就是搞钱。
从这个角度来说，但凡有点抱负和野心，想要做点实事的地方主官，卖地的能力，约等于治政的能力。
“站在房地产开发商的角度，随着官方的指挥棒，按部就班地走下去，总不会错。”
“但是，竞争对手不少吧？而且，一些城建和长远规划，没点过硬的内部关系，搞不到。”
所以，想要最大限度获得利润，就必须保持消息灵通，融资渠道便利，能够较同行更快一步，就是实实在在的大收获。
梅应年涉足房地产时间不长，和那些经营了许多年，根深蒂固的前辈比起来，差了太多。
“所以，我早些时，也想过以投资足球为切入点。你们家的俱乐部，我也调查过，原本打算入股甚至购买，并以此为跳板，切入京城资本和土拍市场……”
这才是一九九五年，二舅就已经想过通过足球圈的影响力，顺势深耕房地产市场么？
不得不说，眼光还是比较犀利的。
“京城北方联合足球俱乐部的名头，我已经开发了，以后有大用，无法分享。要是二舅还没打消投资足球的想法，我可以提供一个参考……”
说着的金尚，将京城体大青年的信息，详细说了一遍。
“那一家京城科技的运营和技术能力很不错，但是，掌舵人的战略决策，有严重的问题，不出一年，肯定会遇到坎坷，能撑过三年，算他们有本事。到时候，那一家俱乐部，就可以顺势接过来。”
“回头我让人看看，背靠本地体校，人脉深厚，后备力量充足，似乎可行。”
“这件事……暂且打住，说回到房地产的话题上来……”
言归正传后，金尚清了清嗓子，解释着炒作股票和房地产之间的关系，
“现在的二舅，就相当于一个手里有钱，但是人脉关系都很一般的‘散户’……”
“大号韭菜，我懂。”
闻言的金时和梅文辉禁不住噗呲一笑，金尚倒还好，嘴角拉出一抹弧度，继续说到：
“打听市场的小道消息，关注官方公告，看同行热点，其实也不会亏。因为市场整体处在低位，资本雄厚，一时的波动奈何不了你，将投资周期拉长，肯定有得赚。就是……赚不到认知之外的大钱。正常来讲，应该怎么办，才能改变这种……别人大碗喝酒，大口吃肉，自己陪跑，只能赚点汤汤水水的窘境呢？”
话说到这，梅应年终于有了一点想法。
“自己坐庄！你的意思是……”
金尚竖起食指，轻轻摇了摇：
“建一栋住宅，修一个购物商场，盖一栋写字楼，然后坐等时代风口吹来，乘势而起，固然生理，可要是风吹来的不及时，或者风向不合心意，怎么办？”
“只有……自己吹？”
“如果要安安稳稳赚钱，二舅经营好航运和造船生意，已经很好了，再适当挖掘一下上下游产业链，老老实实当‘北海船王’不好吗，难道‘上岸’是为了捡别人的残羹冷炙？您要建的，不是一栋楼，一个小区，一条商业街，而是为了建一座城？”
“对！一座城有点夸张，至少是一个商圈，吃喝玩乐，衣食住行，无所不包，应有尽有……”
终于明白了金尚的意思后，梅应年越发感觉到，自己这个小外甥，小脑瓜里想的东西，当真是大胆，
“我需要这个集影视制作，文化旅游，资源开发，商业广场和住宅别墅于一体的影视城计划……”
文化产业，影视剧制作，是引子，是特色，本质上，它还是房地产。
沉吟了片刻后，梅应年笑着问道：
“你们学校城市规划专业的毕业生，好招吗？看来，我以前还是疏于这方面的人才储备了，得尽快补起来……”
“今年估计是来不及了！二舅可以试试高薪挖人，但是效果不好保证。对了，今年的秋招，可以报名，顺便带一带今夕文化……”
“能行的话，我再联系你。”
满意地拍了拍金尚的肩膀，梅应年让梅文辉摊开京城地图，放在茶几上，几人围上来，指指点点。
“核心城区肯定不行，京西这等发展很快的城乡结合部可以试试，但是，城市综合体开发，应该能行，影视基地生态旅游城之类的，难度不小，只能去远城区刷一刷存在感。”
“京西丰台，可以争取一下，重点还是放在密云，怀柔，房山，平谷和通州比较好。”
金尚想了想之后，根据前世的记忆，大致点了几个比较靠谱的地方。
“嗯！我让人考察一下当地环境，影视城计划，差不多就这样，城市商圈综合体开发，以京西为主，这里比较熟，东边的朝阳也可以试试。京城的开发程度已经很高了，可辗转腾挪的空间不大，大概还有十几年的红利期，倒是一些地方新兴城市，区域中心城市，和有潜力的二线城市，市场潜力值得期待……”
“这种事，您自己拿主意，只要现金流不断裂，激进一点操作都没关系，大势所趋，亏不了。”
“按照这个设想进行商业布局的话，钱……不够了，得加强融资力度了。”
摸索着下巴，在地图上来回游移，琢磨着大概需要多长时间，多少资金维持，才能顺利将这么大的盘子撑起来。
“对了，京城有一个三国历史题材的影视基地，南方还要有一个，你觉得应该建在哪里？”
“我觉得苏州不错，太湖周边几个风景优美的地方城市，都可以去试试。”
“不在长江沿岸，洞庭湖，高邮湖，洪泽湖不行吗？”
“大江以南，和大江以北，哪边潜力大，经济状况好，一目了然，靠近内陆的地方，等二舅在沿海经济发达的地方开拓得差不多了，有余力，再去试水比较好……”
“也对，做生意，要讲究顺势而为。客观条件，营商环境，沿海比内陆好，南比北好。如果不是京城……”
梅应年摇摇头，后面的话不再多说了。
大势如此，真不好逆天而行。
这一世，已经算好了，祖国周边战略要地基本囊括，东亚几大水系和平原，尽在手中，定都北方，一定程度上缓解了南北发展的不平衡。
环北海，环渤海，西北塞上江南，大牧场，大农场，煤炭石油天然气，丰富的林木资源等，一定程度上，可以做到南北互补，不至于出现前世那种南北不平衡且差距越拉越大的情况。
即便如此，对梅应年这种有宏大商业愿景的大富豪来说，先南后北，先沿海后内陆的战略，不会搞错的。
“南边的，暂且不去说，北边这个影视基地，你觉得要花多少钱？”
“一期一期建，分批开放使用，缓解资金压力，也让地方看看，咱们不是纸上谈兵，而是真的能创造极高的经济效益。第一期，先两亿……有点少，就三亿吧，应该够了，三通一平先搞起来，各种优惠政策也可以谈。”
“文旅特色，我了解过，有很多弯弯绕绕，这方面，可能还需要你和对方沟通一下。”
“这个自然！”
“你那边的小说和游戏，卖得怎么样？”
“一开始挺平淡，这两天，口碑发酵，有点起色了。各地书店的反馈很不错，网上销量的增长幅度也很可观。”
“目前总共卖了多少？”
“小说将近十五万册，游戏四万多份……”
“这个数据……有点低吧？”
“二舅，现在才卖了一个多星期，已经很可观了。因为宣传投入比较大，初始销量，我其实有点不满意，但是，后续稳住了，没怎么降，甚至还在渐渐拔高。长期来看，很不错……”
全国都只有二十几万上网用户，实际电脑装机量，在五六十万上下，接近十分之一的活跃网民，第一时间买了《三国志》游戏，可见这个数据，真的不差了。
当然，这也有如今市面上没什么出色的大作，还赶上了放暑假，以及部分消费者只是贪便宜，买《三国演义》小说，顺便买了游戏光盘的原因。
即便如此，这个结果，勉强可以接受，对得起金尚花钱宣传推广了。
“那……就这样吧！”
闻言的梅应年，也没有过分纠结这种小事，
“今天最大的收获，就是从阿尚这里听到了关于城市综合体开发的思路。确实，大玩家要摒弃‘散户’思维，土地和上面的建筑，到底值多少钱，还能好好操作一下。包子馒头能卖多少钱，和面粉馅料成本息息相关，也取决于厨师手艺和品牌包装。抬价拿地，低价促销卖房，固然可行，可是，手段有点粗糙。最顶尖的房地产开放商，卖的不止是房，而是一种高质量，高品质，有格调的城市生活。”
地段再好，交通再便利，周围配套设施和基础建设不行，房子也卖不了高价，商铺租金也涨不起来。
与其等着摸不着头脑的政策层面的推进，还不如自己主动动手加码，将“饼子”画得好看一点。
不管是炒股还是炒房，看的是实际价值吗？
不，炒的是上涨赚钱的预期！
在这一行混，讲故事的能力，可能比干实事的本事，更加重要。
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“不管是住宅市场，还是商业地产，本质其实是一样的，资本运作，滚雪球。不管是地方政府，银行，开发商还是合作商户，炒房客，都是一条绳上的蚂蚱，谁要是觉得自己能甩开其它环节，自己吃独食，那就玩不下去了。”
这个世界上，像房地产这样，同时兼具使用和投资双重属性的领域，并不是很多。
而且，这一行的产业链很长很长。
不论在哪个国家，哪个时代，房地产都是可以作为经济支柱的存在。
但是，如果只有这一根支柱，那就很危险了。
见金尚说得差不多了，梅应年才微不可查地点点头：
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“在回答之前，我想问二舅一个问题，将来的地产开发，准备以什么样的模式来进行……”
迎着对方不解的注视目光，金尚继续解释道，
“是买下一块地皮的开发权，建大型购物中心，写字楼和公寓住宅，或租或卖，回收资金，再进行下一地块开发，一直这么滚雪球？”
“有什么不对，开发商不都是这么玩的？一直如此，貌似也玩不出花样来。”
“太被动了！”
金尚失望地摇摇头，然后不解地反问道，
“一直如此，就对吗？如果只考虑不动产的实际使用价值，也就罢了，问题是，房地产本身的金融属性，怎么开发？”
见对方还没反应过来，金尚直截了当地说道：
“就拿炒股为例，如果我偷偷买了一只股票，或者一个题材的数只知名股票，想要将价格拉起来，吸引散户来接盘，怎么做？”
梅应年下意识地答道：
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“房地产，不可以这么操作吗？”
“可以是可以，但是……对了，阿尚在大学里，学的城市规划，算是半个内行，有些丑话，我就直接说了……”
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“京城里，还算好的，地方城市的规划，每一个领导上台，第一件事，基本都是在地图上画个圈，搞一个什么开发区，新区，新城之类的，公交地铁，学区划片，院校搬迁，大厂入驻等等，说白了，全都是为了将原本不值钱的土地卖个高价……”
不管是这个规划，还是那个规划，都需要钱，才能推进，所以，万事开头第一件事，就是搞钱。
从这个角度来说，但凡有点抱负和野心，想要做点实事的地方主官，卖地的能力，约等于治政的能力。
“站在房地产开发商的角度，随着官方的指挥棒，按部就班地走下去，总不会错。”
“但是，竞争对手不少吧？而且，一些城建和长远规划，没点过硬的内部关系，搞不到。”
所以，想要最大限度获得利润，就必须保持消息灵通，融资渠道便利，能够较同行更快一步，就是实实在在的大收获。
梅应年涉足房地产时间不长，和那些经营了许多年，根深蒂固的前辈比起来，差了太多。
“所以，我早些时，也想过以投资足球为切入点。你们家的俱乐部，我也调查过，原本打算入股甚至购买，并以此为跳板，切入京城资本和土拍市场……”
这才是一九九五年，二舅就已经想过通过足球圈的影响力，顺势深耕房地产市场么？
不得不说，眼光还是比较犀利的。
“京城北方联合足球俱乐部的名头，我已经开发了，以后有大用，无法分享。要是二舅还没打消投资足球的想法，我可以提供一个参考……”
说着的金尚，将京城体大青年的信息，详细说了一遍。
“那一家京城科技的运营和技术能力很不错，但是，掌舵人的战略决策，有严重的问题，不出一年，肯定会遇到坎坷，能撑过三年，算他们有本事。到时候，那一家俱乐部，就可以顺势接过来。”
“回头我让人看看，背靠本地体校，人脉深厚，后备力量充足，似乎可行。”
“这件事……暂且打住，说回到房地产的话题上来……”
言归正传后，金尚清了清嗓子，解释着炒作股票和房地产之间的关系，
“现在的二舅，就相当于一个手里有钱，但是人脉关系都很一般的‘散户’……”
“大号韭菜，我懂。”
闻言的金时和梅文辉禁不住噗呲一笑，金尚倒还好，嘴角拉出一抹弧度，继续说到：
“打听市场的小道消息，关注官方公告，看同行热点，其实也不会亏。因为市场整体处在低位，资本雄厚，一时的波动奈何不了你，将投资周期拉长，肯定有得赚。就是……赚不到认知之外的大钱。正常来讲，应该怎么办，才能改变这种……别人大碗喝酒，大口吃肉，自己陪跑，只能赚点汤汤水水的窘境呢？”
话说到这，梅应年终于有了一点想法。
“自己坐庄！你的意思是……”
金尚竖起食指，轻轻摇了摇：
“建一栋住宅，修一个购物商场，盖一栋写字楼，然后坐等时代风口吹来，乘势而起，固然生理，可要是风吹来的不及时，或者风向不合心意，怎么办？”
“只有……自己吹？”
“如果要安安稳稳赚钱，二舅经营好航运和造船生意，已经很好了，再适当挖掘一下上下游产业链，老老实实当‘北海船王’不好吗，难道‘上岸’是为了捡别人的残羹冷炙？您要建的，不是一栋楼，一个小区，一条商业街，而是为了建一座城？”
“对！一座城有点夸张，至少是一个商圈，吃喝玩乐，衣食住行，无所不包，应有尽有……”
终于明白了金尚的意思后，梅应年越发感觉到，自己这个小外甥，小脑瓜里想的东西，当真是大胆，
“我需要这个集影视制作，文化旅游，资源开发，商业广场和住宅别墅于一体的影视城计划……”
文化产业，影视剧制作，是引子，是特色，本质上，它还是房地产。
沉吟了片刻后，梅应年笑着问道：
“你们学校城市规划专业的毕业生，好招吗？看来，我以前还是疏于这方面的人才储备了，得尽快补起来……”
“今年估计是来不及了！二舅可以试试高薪挖人，但是效果不好保证。对了，今年的秋招，可以报名，顺便带一带今夕文化……”
“能行的话，我再联系你。”
满意地拍了拍金尚的肩膀，梅应年让梅文辉摊开京城地图，放在茶几上，几人围上来，指指点点。
“核心城区肯定不行，京西这等发展很快的城乡结合部可以试试，但是，城市综合体开发，应该能行，影视基地生态旅游城之类的，难度不小，只能去远城区刷一刷存在感。”
“京西丰台，可以争取一下，重点还是放在密云，怀柔，房山，平谷和通州比较好。”
金尚想了想之后，根据前世的记忆，大致点了几个比较靠谱的地方。
“嗯！我让人考察一下当地环境，影视城计划，差不多就这样，城市商圈综合体开发，以京西为主，这里比较熟，东边的朝阳也可以试试。京城的开发程度已经很高了，可辗转腾挪的空间不大，大概还有十几年的红利期，倒是一些地方新兴城市，区域中心城市，和有潜力的二线城市，市场潜力值得期待……”
“这种事，您自己拿主意，只要现金流不断裂，激进一点操作都没关系，大势所趋，亏不了。”
“按照这个设想进行商业布局的话，钱……不够了，得加强融资力度了。”
摸索着下巴，在地图上来回游移，琢磨着大概需要多长时间，多少资金维持，才能顺利将这么大的盘子撑起来。
“对了，京城有一个三国历史题材的影视基地，南方还要有一个，你觉得应该建在哪里？”
“我觉得苏州不错，太湖周边几个风景优美的地方城市，都可以去试试。”
“不在长江沿岸，洞庭湖，高邮湖，洪泽湖不行吗？”
“大江以南，和大江以北，哪边潜力大，经济状况好，一目了然，靠近内陆的地方，等二舅在沿海经济发达的地方开拓得差不多了，有余力，再去试水比较好……”
“也对，做生意，要讲究顺势而为。客观条件，营商环境，沿海比内陆好，南比北好。如果不是京城……”
梅应年摇摇头，后面的话不再多说了。
大势如此，真不好逆天而行。
这一世，已经算好了，祖国周边战略要地基本囊括，东亚几大水系和平原，尽在手中，定都北方，一定程度上缓解了南北发展的不平衡。
环北海，环渤海，西北塞上江南，大牧场，大农场，煤炭石油天然气，丰富的林木资源等，一定程度上，可以做到南北互补，不至于出现前世那种南北不平衡且差距越拉越大的情况。
即便如此，对梅应年这种有宏大商业愿景的大富豪来说，先南后北，先沿海后内陆的战略，不会搞错的。
“南边的，暂且不去说，北边这个影视基地，你觉得要花多少钱？”
“一期一期建，分批开放使用，缓解资金压力，也让地方看看，咱们不是纸上谈兵，而是真的能创造极高的经济效益。第一期，先两亿……有点少，就三亿吧，应该够了，三通一平先搞起来，各种优惠政策也可以谈。”
“文旅特色，我了解过，有很多弯弯绕绕，这方面，可能还需要你和对方沟通一下。”
“这个自然！”
“你那边的小说和游戏，卖得怎么样？”
“一开始挺平淡，这两天，口碑发酵，有点起色了。各地书店的反馈很不错，网上销量的增长幅度也很可观。”
“目前总共卖了多少？”
“小说将近十五万册，游戏四万多份……”
“这个数据……有点低吧？”
“二舅，现在才卖了一个多星期，已经很可观了。因为宣传投入比较大，初始销量，我其实有点不满意，但是，后续稳住了，没怎么降，甚至还在渐渐拔高。长期来看，很不错……”
全国都只有二十几万上网用户，实际电脑装机量，在五六十万上下，接近十分之一的活跃网民，第一时间买了《三国志》游戏，可见这个数据，真的不差了。
当然，这也有如今市面上没什么出色的大作，还赶上了放暑假，以及部分消费者只是贪便宜，买《三国演义》小说，顺便买了游戏光盘的原因。
即便如此，这个结果，勉强可以接受，对得起金尚花钱宣传推广了。
“那……就这样吧！”
闻言的梅应年，也没有过分纠结这种小事，
“今天最大的收获，就是从阿尚这里听到了关于城市综合体开发的思路。确实，大玩家要摒弃‘散户’思维，土地和上面的建筑，到底值多少钱，还能好好操作一下。包子馒头能卖多少钱，和面粉馅料成本息息相关，也取决于厨师手艺和品牌包装。抬价拿地，低价促销卖房，固然可行，可是，手段有点粗糙。最顶尖的房地产开放商，卖的不止是房，而是一种高质量，高品质，有格调的城市生活。”
地段再好，交通再便利，周围配套设施和基础建设不行，房子也卖不了高价，商铺租金也涨不起来。
与其等着摸不着头脑的政策层面的推进，还不如自己主动动手加码，将“饼子”画得好看一点。
不管是炒股还是炒房，看的是实际价值吗？
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